Conversa de mercado

Revista Mercado Edição 43 - julho 2011

Conversa de mercado

POR Elisa Batista

Prezado leitor,

Muita gente sonha com a casa própria e essa importante aquisição passa a fazer parte da lista de desejos daqueles que mensalmente são obrigados a separar um montante do salário para pagar o aluguel.
Se, no seu caso, finalmente, chegou a hora de concretizar o sonho da casa própria e a opção escolhida foi a de construir, mãos à obra! Mas, cuidado: “Construa um sonho, não uma dor de cabeça!”
Não pense que, ao definir a construtora, a sua participação voltará a acontecer apenas quando a obra estiver pronta com o pagamento. Se for esse o seu pensamento, é preciso se informar mais, afinal, não é à toa que muita gente diz que construção é sinal de dor de cabeça.
A intenção não é generalizar, pois cada empresa tem seus méritos – e deméritos -, mas terá mais sorte aquele que ao escolher a construtora tiver, no final, o seu sonho edificado sem nenhum problema.
Portanto, se a questão principal é não ter embaraços ao construir, seguir algumas etapas será fundamental.
Primeiramente, esclareço que o contrato estabelecido para a construção, nesse caso, é o de empreitada. Assim, convenciona-se a execução de uma determinada obra, obrigando-se o executante (empreiteiro) por seu trabalho ou de terceiros, com ou sem materiais a ela necessários, perante o dono da obra (empreitante) e de acordo com as instruções deste, que ficará obrigado a remunerá-la por valor certo ou proporcional aos níveis do seu perfazimento.
Existem vários tipos de empreitada, devendo cada espécie respeitar os requisitos fundamentais que a qualifica.
O cuidado que se deve ter antes de assinar um contrato é, primeiramente, identificar se o serviço que está sendo contratado é interessante para aquele que quer construir, pois cada modalidade de empreitada traz um rol de direitos e obrigações do empreiteiro e do empreitante.
O contrato de empreitada poderá ser de labor (trabalho) e, portanto, exigir apenas a atividade do empreiteiro, ficando sob a responsabilidade do proprietário o fornecimento dos materiais. Ou então, poderá formalizar um contrato de empreitada mista, sendo de responsabilidade do empreiteiro tanto a mão de obra quanto os materiais para a construção.
Quando a escolha é pela empreitada de labor, o empreiteiro receberá remuneração acertada, que poderá incidir sobre a porcentagem da obra. Nesse tipo de contrato, o empreiteiro administra e conduz as obras. Os riscos, não sendo causados por ele, correrão por conta do empreitante (art. 612, CC/2002).

Em se tratando da modalidade mista, o empreiteiro possui uma responsabilidade maior, correndo todos os riscos por sua conta até a entrega da obra

Já em se tratando da modalidade mista, o empreiteiro possui uma responsabilidade maior, correndo todos os riscos por sua conta até a entrega da obra, tendo apenas como exceção a mora do dono de recebê-la (art.611, CC/2002). Esse tipo de modalidade não se presume, é resultado da lei ou da vontade das partes contratantes.
No contrato de empreitada não é admissível o acréscimo de preço, ou seja, o preço fixo é garantia originária do dono da obra. Esse entendimento é plausível, pois se presume que o arquiteto, construtor ou equiparado estipule preços inalteráveis por ter amplo conhecimento de mercado. Entretanto, havendo aumento ou alteração na obra mediante instruções escritas do empreitante ou aceitação tácita do mesmo, poderá nesse caso específico ocorrer o aumento do preço estabelecido.
Com relação à modalidade de preço na empreitada, tem-se o preço fixo (pagamento pela obra na totalidade) e o preço por tarefa (conforme o andamento da obra).
O contrato de empreitada é uma obrigação de resultado, o que possibilita, portanto, que o dono exija do empreiteiro a entrega da obra. O negócio jurídico em estudo gera direitos e deveres para ambos os contratantes.

O contrato de empreitada é uma obrigação de resultado, o que possibilita, portanto, que o dono exija do empreiteiro a entrega da obra

As principais obrigações do interessado em construir a casa própria serão pagar o preço e receber a obra. Se o empreitante se recusar, injustamente, a receber a obra acabada, o empreiteiro poderá, mediante depósito judicial, realizar a entrega desta. De outra forma, poderá o dono da obra rejeitá-la se o empreiteiro se afastar das instruções recebidas não a executando conforme estabelecido no contrato ou, então, se apresentar defeitos. Para a solução do caso, poderá, existindo os defeitos na obra, recebê-la com abatimento do preço (art. 616, CC/2002).
Diante dessa análise, ao dono da obra é conferido o direito/dever de fiscalizar a execução desta, pessoalmente ou por terceiro contratado para essa finalidade, evitando futuros desentendimentos. Poderá, também, embargar a obra ou tomar as medidas necessárias, se o empreiteiro se afastar do anteriormente determinado.
Passando para a análise dos direitos e deveres do empreiteiro, este deverá entregar a obra prevista, perfeita e acabada conforme o contrato e no prazo estabelecido. Se houver atraso na entrega que acarrete prejuízo ao dono, este deverá comprová-lo.
Com relação aos materiais, se o empreiteiro os recebe do empreitante, será obrigado a pagar por sua perda ou deterioração a que der causa por culpa.
Alguns estudiosos do assunto assentam que o empreiteiro tem como obrigação acessória aconselhar seu cliente sobre as condições de instalação e execução da obra, ou seja, impedir que o contratante opte por procedimentos custosos, inúteis, prejudiciais e até mesmo de risco.
No momento de finalização da tão sonhada construção, é necessário verificar se a obra está nas condições acordadas, de maneira que não apresente vícios. Se o dono optar por não verificar as condições da obra que ora está sendo entregue, assume o risco de recebê-la com desacertos.
A atitude mais correta a ser adotada pelo empreiteiro é convidar o dono do imóvel finalizado para verificá-lo, ainda que por notificação, se for o caso, para que o faça em prazo razoável, tendo como penalidade a aceitação da obra. A partir de então, da verificação, decorrerá o recebimento da obra ou não.
Aquele que escolhe confiar e receber a obra sem antes verificá-la poderá ter graves problemas desencadeados com essa atitude omissa. Acredita-se que essa vistoria é o momento mais importante para evitar que o sonho vire um pesadelo.

Após a aceitação da obra concluída, o proprietário terá resguardado o seu direito de reclamar ao judiciário a responsabilidade do construtor

Após a aceitação da obra concluída, o proprietário terá resguardado o seu direito de reclamar ao judiciário a responsabilidade do construtor e a garantia pela solidez e segurança da obra executada, assim como dos materiais e do solo, pelo prazo de cinco anos (prazo de garantia) dentro dos 180 dias após o aparecimento do vício ou defeito, por meio de ação de ressarcimento (art. 618, CC/2002). Já o STJ ampliou o prazo de prescrição para 20 anos, conforme a Súmula nº 194 de 1997.
Por fim, é preciso ressaltar: não se esqueça de que o primeiro passo a ser dado é formalizar um contrato, minuciosamente elaborado, evitando, assim, problemas futuros. Estar atento a todos esses detalhes corroborará para que se tenha sucesso na realização desse grande sonho. E se precaver tem sido, ainda, a melhor opção.

Elisa Batista é advogada com atuação em Uberlândia, especializada em Direito Constitucional e Direito Privado