Construção

Revista Mercado Edição 49 - março 2012

Bolha imobiliária ainda não

Por Michele Borges (Ciclo)

Especialistas e construtores afirmam que o atual cenário do mercado imobiliário é bem diferente do que ocorreu nos Estados Unidos em meados de 2007

Atualmente, a possibilidade da existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro tem sido notícia em alguns dos principais veículos de comunicação do país. Contudo, alguns especialistas no assunto e representantes da própria construção civil não pensam dessa forma e, segundo afirmam, o Brasil ainda está numa fase em que a demanda, o aumento do crédito e a estabilização da economia têm muito mais a ver com a evolução dos preços no setor. Tais explicações configuram um cenário bem diferente do que aconteceu no mercado imobiliário americano.
O executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate, Frederico Porto, por exemplo, em análise publicada pelo jornal Valor Econômico, reconheceu o inegável aumento nos preços dos imóveis, mas completou: “Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e a estabilização da economia brasileira”. Por sua vez, o economista Carlos Alberto Sardemberg, em entrevista sobre o assunto no Jornal das 10 (Globonews), interpretou a expectativa brasileira de financiamento imobiliário em 2012 para mais de R$ 100 bilhões, afirmando que, com o ganho de renda e o aumento de crédito, as pessoas estão com mais condições de comprar imóveis. Com isso, o setor da construção é estimulado.

Tem muito imóvel encalhado à espera de comprador, muito por causa da alta nos preços impulsionada pela demanda

Com mais detalhes, ao comentar esse assunto, o superintendente comercial da construtora PDCA Engenharia, Paulo Degani, que tem obras em andamento em Uberlândia, afirma que o crescimento da capacidade de consumo e a tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário, é o que acarreta o aumento dos preços dos imóveis. “Além disso, a inflação, embora estável, mas ainda impactante no mercado da construção civil, com aumentos nos custo da matéria-prima e mão de obra, contribui também para o aumento dos preços”, diz.

Paulo Degani, da PDCA, diz que as bolhas imobiliárias são típicas em países de economias com juros permanentemente baixos, o que não é o caso do Brasil

Degani explica que, em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias em que há ambiente permanente de juros baixos. No Brasil, apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis. “O crédito imobiliário no Brasil é muito baixo: cerca de 5% do PIB (Produto Interno Bruto). Para haver uma bolha, esse número precisa crescer muito ainda. Há países em que o crédito imobiliário representa 60, 70% do PIB, como é o caso da Espanha e dos Estados Unidos”, compara.
Veja no quadro seguir algumas diferenças entre o mercado imobiliário norte-americano e o brasileiro:

Estados Unidos Brasil
Desenvolvimento Setor Público Setor Privado
Loan to Value 100%, chegando até 120% De 70-80%, média de aprox. 60%
Comprovação de renda Necessária, mas na prática não era verificada Necessária e verificada
Tranches Sênior, Junior e subclasses sintéticas (CRIs Seniores lastreados em CRI’s Seniores) Sênior e Junior
Rating Igual para Sênior e Sêniores sintéticos Sênior
Demanda do tomador Empresas ligadas ao Setor Público Lastro imobiliário / Alienação fiduciária
Garantia Final Empresas ligadas ao Setor Público Lastro imobiliário / Alienação fiduciária

.